Налоговый вычет при продаже

Налоговый вычет при продаже жилья: как выгодно применить

Все прекрасно знают, что есть налоговый вычет при покупке нового жилья, он позволяет вернуть часть подоходного налога.

Но при этом нередко незаслуженно игнорируется другой, не менее полезный налоговый вычет, при продаже жилья.

Он позволяет не получить живые деньги, но выгодно сберечь их путем снижения подоходного налога, который нужно заплатить.

Чтобы получить максимальную выгоду от такого налогового вычета, нужно уверенно ориентироваться во всех нюансах его применения.

Вовремя вспомнить о налоговом вычете с продажи жилья полезно тем, кто продает свое жилье до истечения установленного законом срока давности его владения.

Этот срок сейчас составляет:

– 3 года при продаже жилья, которое было приватизировано, получено в дар или по наследству от близкого родственника или приобреталось по договору пожизненного содержания с иждивением,
– 3 года при продаже жилья, которое покупалось до 1 января 2016 года,
– 5 лет при продаже жилья, купленного после 1 января 2016 года.
Указанный срок давности исчисляется со дня регистрации права собственности на жилье в Росреестре. Если собственник решит продать свое жилье раньше этого срока, то с вырученной суммы ему придется заплатить подоходный налог (13%).

Снизить сумму налога или вовсе ее обнулить можно посредством налогового вычета с продажи.

Закон предусматривает две разновидности такого вычета:

1) Фиксированная сумма, которую никак нельзя изменить она прямо утверждена Налоговым кодексом.

В отношении жилых помещений вычет составляет 1 млн рублей. Применяется он очень просто: стоимость квартиры по договору снижается на 1 млн рублей, и с оставшейся суммы рассчитывается 13%-ный налог.

Например:

Подаренную квартиру продали за 3,5 млн рублей. Сумма налога с продажи составит: (3,5 млн 1 млн) х 13%, т.е. 325 тысяч рублей.
Раньше от налога уходили с помощью занижения стоимости жилья в договоре указывали 1 млн рублей, соответственно, налогооблагаемая база обнулялась и никакого налога платить было не нужно: (1 млн 1 млн) х 13% = 0.

Но начиная с 2016 года такие действия были пресечены: теперь стоимость проданного жилья сопоставляется с его кадастровой стоимостью, и если последняя окажется больше, то налог исчисляется из 70% кадастровой стоимости.

2) Налоговый вычет, который применяется в размере расходов, которые понес продавец в связи с покупкой жилья.

Здесь уже величину налогового вычета можно варьировать: чем больше расходов подтвердит собственник, тем меньше будет его налог, а то и вовсе сойдет на нет.

Например:

Квартиру купили 10 ноября 2016 года за 3 млн рублей, продали 5 февраля 2018 года за 3,5 млн рублей. Сумма налога с продажи составит: (3,5 млн 3 млн) х 13%, т.е. 65 тысяч рублей.
Какие документы принимаются в подтверждение необходимых расходов, снижающих налог:

– договор купли-продажи другой квартиры, дома, доли в них или же отдельной комнаты. Обратите внимание, что средства материнского капитала также учитываются в стоимости приобретенной квартиры, т.е. в сумму вычета они входят,
– акт приема-передачи недвижимости и уплаченных в счет ее стоимости денег,
– справка из банка о сумме уплаченных по ипотечному кредиту процентов. При этом деньги, уплаченные за ведение ссудного счета в банке, за страховку заложенного имущества в вычет не учитываются,
– квитанция об оплате риэлтерских услуг,
– квитанции, чеки об оплате ремонта в купленном жилом помещении (при условии, что по документам покупалось первичное жилье без отделки),
– документы о погашении ипотечного кредита и процентов по нему (если проданная квартира была получена по наследству с непогашенным ипотечным кредитом). Это новое разъяснение по поводу налогового вычета недавно дал Минфин.
Применить можно любой вариант вычета, в зависимости от того, какой из них выгоднее в конкретной ситуации. Пользуйтесь вычетом и не переплачивайте!
Сивакова И. В., 2018 г.
Источник:

5 thoughts on “Налоговый вычет при продаже

  1. А еще налог с продажи квартиры можно погасить возвратом подоходного налога на недвижимость. Пример : купила за 2 миллтона, продала за 2,5 , но раньше 3х лет возврат составляет 260 тыс, но я пенсионерка и не с чего возвращать, зато с продажи надо заплатить 13% от 500 тыс( разницы между покупкой и продажей), а если подать на взаимозачета, то возврат покроет налог и платить ничего не надо будет, но заявление и документы обязательно , сами они ничего не сделают

  2. Виталий, Вы можете воспользоваться правом на имущественный вычет по той же квартире, которую планируете продавать (если конечно ранее никогда не пользовались данным вычетом).

    Если по первой квартире Вы не планируете пользоваться вычетом и будете платить налог, то по второй квартире Вы получите право на вычет только после получения собственности, а документы на вычет подать за отчетный период. (право получено в 2020 году, на вычет подаете в 2021 году).

  3. Объясните кто нибудь пожалуйста : купил квартиру по ДДУ в 2016 за 3400т.р
    В этом месяце продаю уже как собственник за 4700т.р
    Собираюсь дальше купить другую квартиру за 3800т.р

    Вопрос как грамотно сэкономить на вычетах налога/возвратах
    Спасибо заранее

  4. , Спасибо вам за развернутый ответ. Все понял.
    Одно уточняющее обстоятельство:
    Квартиру покупать буду по ДДУ – в собственность перейдет в 4 квартале 2020г.
    Хочу оплатить в два платежа 50
    Это как то повлияет на предложенные вами способы уменьшить налог? Следуя логике предполагаю что отразится,а что делать?)

  5. Виталий, добрый день!

    Во-первых не забудьте до 30 апреля 2019 года подать декларацию о доходах (о продаже данной квартиры).

    Есть два способа уменьшить налог к уплате:
    1. Вы можете приложить документы от покупки и от продажи. И заплатить 13% с разницы (4700 – 3400)*13% = 169 000. А далее после покупки новой квартиры заявить по ней на имущественный вычет.

    2. Вы можете заявить сразу на имущественный вычет и тем самым перекрыть налог к уплате и остаться в плюсе на 91 000 руб. (260 000 – 169 000)

    С уважением, команда Налoг 24
    Онлайн сервис по возврату налога (НДФЛ 13%) по всей России

Leave a Comment